Отчёт о рыночной стоимости офиса, торгового помещения, здания или земельного участка под бизнес — для сделки, суда, залога и страхования. Считаем по реальным аналогам с поправками, которые видно в отчёте.
Рыночная стоимость коммерческого объекта — это цена, за которую его реально продать на дату оценки. Цены в объявлениях почти всегда выше: продавцы закладывают торг, а покупатели готовых бизнес-помещений редко платят столько, сколько просят.
Если нужно оценить офис или отдельное помещение, смотрите также оценку помещения и офиса, а для земли под бизнес — оценку земельного участка.
Для здания, объекта с особым состоянием или когда отчёт идёт в суд и банк, наш специалист выезжает на объект. Для типового помещения, которое вы покупаете, часто хватает документов и фото.
Так оценивали здание с бассейном и помещение в доме-памятнике — оба примера ниже.
Подходит для встроенного помещения, когда нужна цена для сделки, — так считали помещение в ЦАО.
Три объекта, четыре отчёта оценщика Ирины Кузьминой. Адреса и заказчики скрыты.
Для сделки купли-продажи компании понадобилась рыночная стоимость спортивного объекта: двухэтажного монолитного здания 2020 года с крытым бассейном и земельного участка 27,68 сотки под ним. Наш специалист выехал на осмотр на следующий день после договора. Здание и участок оценили двумя отчётами — каждый своим способом.
Здание узкоспециализированное: похожих объектов в продаже практически нет, сравнивать не с чем. Поэтому оценщик посчитал, сколько стоит построить такое же здание сегодня: справочная стоимость 1 м³ общественного здания по КО-ИНВЕСТ, поправки на московские цены и рост цен с 2020 года, прибыль застройщика — и вычел износ за 5 лет.
Для земли аналоги есть: оценщик взял четыре участка коммерческого назначения в Новой Москве и ближнем Подмосковье и поправками привёл их к нашему объекту.
Блок помещений на 1–2 этажах кирпичного здания из ансамбля Рогожской ямской слободы — объекта культурного наследия федерального значения с охранным обязательством. Наш сотрудник осмотрел и сфотографировал помещения. В продаже были только целые здания-памятники в том же районе, поэтому главная поправка — на тип объекта: встроенное помещение стоит на 24 % меньше отдельного здания с землёй.
Покупателю нужна была рыночная цена перед сделкой. Помещение — в подвале кирпичного жилого дома 1956 года, с отдельным входом с улицы, требует косметического ремонта. Оценщик взял четыре похожих подвальных помещения с отдельным входом в ЦАО. Одно из них уже с ремонтом — его цену снизили на 10 %, чтобы сравнение было честным.
Отдельно стоящее здание продаётся вместе с землёй под ним, поэтому 1 м² в нём дороже, чем во встроенном помещении. В примере с домом-памятником эта поправка составила −24 %.
Вход с «красной линии» оживлённой улицы, отдельный вход и первый этаж повышают цену: от них зависит поток клиентов. Подвал без отдельного входа, наоборот, стоит заметно дешевле.
Скидку на торг берём из справочников оценщика для нужного сегмента: в наших примерах — от 8,8 до 12,45 %. Для офисов и помещений проверяем, указана ли цена с НДС: с 2026 года его ставка — 22 %.
Закон и ФСО V требуют рассмотреть сравнительный, доходный и затратный подходы. Если рынок аналогов развит, как в Москве, основным становится сравнительный: цены реальных объектов понятны суду, банку и покупателю. Доходный подход применяем, когда объект сдан в аренду и ценность определяется арендным доходом. Для узкоспециализированного здания — бассейна, спорткомплекса — основным становится затратный: сколько стоит построить такое же сегодня за вычетом износа.
Охранное обязательство ограничивает перепланировку и обязывает содержать здание по правилам, поэтому такие объекты сравниваем только с другими памятниками — как в примере с Таганским районом.
Цену из отчёта можно использовать полгода со дня его составления (ст. 12 Закона № 135-ФЗ). Отчёт в электронном виде с ЭЦП оценщика имеет ту же силу, что и бумажный (ст. 11).
Точную сумму назовём, когда увидим документы: цена зависит от типа объекта, площади, цели оценки и необходимости выезда.
Фото или сканы — на почту или в Telegram.
Отчёты подписывает оценщик Ирина Кузьмина — член Ассоциации СРО «Экспертный совет». Ответственность оценщика застрахована в САО «ВСК», компании — в САО «РЕСО-Гарантия» на 30 млн ₽.
Рейтинг и свежие отзывы о «Волан М» на Яндекс Картах
От 11 000 ₽ за отчёт по нежилому помещению или офису. Для здания с участком и при выезде на объект цену назовём после просмотра документов.
От 2 рабочих дней по документам. В примере с помещением в ЦАО договор подписан 2 октября, отчёт готов 6 октября. С осмотром срок дольше — зависит от того, когда можно попасть на объект.
Нет. Встроенное помещение для сделки часто оцениваем по документам и фото. Для здания, объекта культурного наследия, суда или банка осмотр лучше провести — его проводит наш штатный специалист.
В объявлении — цена, которую хочет продавец. Оценщик считает цену сделки: со скидкой на торг по справочникам и с поправками на отличия объектов. В наших примерах торг составил от 8,8 до 12,45 %.
Да. Участок под коммерческим зданием оцениваем отдельно или вместе со зданием — как в примере с бассейном. Подробнее на странице оценка земельного участка.
Полгода со дня составления (ст. 12 Закона № 135-ФЗ). Для суда и сделки после этого срока обычно нужен новый отчёт.
Также оцениваем: помещение и офис, земельный участок, дом, гараж, квартиру.
Ответим в рабочее время в течение часа и скажем, что прислать именно в вашем случае.