Полезные статьи

Когда затопление произошло по вине жилищной организации, последняя обычно предлагает произвести ремонт силами своих сотрудников. Можно рассмотреть данный вариант, если протечка была незначительная, а повреждения в квартире требует только покраски потолка или переклеивания обоев. При этом нужно учитывать, что придется понести расходы на покупку отделочных материалов, а качество проведенных ЖЭКом восстановительных работ никто не гарантирует.  В соответствии со ст.1064 ГК выбор по возмещению ущерба от залива в виде ремонта или денежной выплаты остается за пострадавшим.

Наиболее благоприятной остается ситуация, когда с виновником получилось договориться и он готов понести расходы, связанные с восстановительными работами в квартире после затопления. Собственникам подтопленного жилья достаточно получить от рабочих или подрядной организации смету на ремонт и материалы, передать их виновнику для оплаты, а после получения денег, нотариально или распиской оформить отказ от дальнейших требований о возмещении ущерба по заливу. Именно такой порядок урегулирования спора гарантирует потерпевшей стороне своевременное и безопасное восстановление поврежденного недвижимого имущества. 

На практике договориться с виновником удается очень редко, поскольку у каждой стороны всегда бывает свое мнение относительно размера ущерба, сроков и способа его компенсации. А рассмотрение закона обязательного страхования ответственности собственников жилья даже не стоит в повестке на законодательном уровне.  В связи с чем наиболее распространенным способом урегулировать спор по заливу остается взыскание причиненного ущерба с виновника в досудебном порядке или через судебный иск.

В обоснование своих требований о возмещении ущерба от залива необходимо представить ответчику допустимые доказательства, на которые он ссылается. Одним из таким доказательств является независимая экспертиза размера ущерба, а именно отчет об оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта. 

Кто вправе определять размер ущерба после затопления?

В соответствии с действующим законодательством определением стоимости восстановления квартиры и имущества после залива вправе заниматься специалисты с подтвержденной компетенцией по данному виду деятельности, имеющие необходимые сертификаты и лицензии.  Речь идет об оценщиках, которые являются членами саморегулируемых организаций, имеют дополнительное образование в области оценочной деятельности с действующим квалификационным аттестат по направлению «Оценка недвижимости» и полисом страхования ответственности.

В случае, если услугу оказывает не индивидуальный предприниматель, а оценочная компания, то в ней должны работать как минимум два специалиста, в уставе организации указан данный вид деятельности, застрахованный по договору страхования гражданской ответственности. 

Как проводится оценка рыночной стоимости ремонта квартиры при заливе в 2023 году?

Обязательным условием при проведении оценки является соблюдение специалистом требований Федерального закона за номером 135 «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов и правил, а также следование положениям методических рекомендаций по оценке, одобренных советом при Минэкономразвития России, контролирующим деятельность оценщиков. Требования к специалистам в области оценки строго регламентированы стандартами оценки, которые в 2022 году приказом №200 Минэкономразвития от 14 апреля были утверждены в новой редакции со значительными изменениями. Большая часть федеральных стандартов, начиная с №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению» и заканчивая стандартом №13 «Об определении инвестиционной стоимости» были упразднены и заменены новыми, вступившими в силу. Для оценщиков, например, введены новые степени обязательств по выполнению тех или иных рекомендаций, которые он должен, или может выполнять, или ему следует использовать при расчете стоимости ущерба от залива. Дополнительно появился новый вид стоимости, который согласно федеральным стандартам должен определять оценщик в своем исследовании, а именно равновесная стоимость. Вместе с тем, изменились и требования федерального законодательства, предъявляемые к заказчикам услуги. Речь идет о предоставляемой последними для проведения оценки информации, которая должна быть подтверждена официальным заверением у нотариуса или дополнительным письмом-представлением от клиента, или его уполномоченного лица. Утвержденные изменения в деятельность оценщиков обязательны к исполнению всеми членами саморегулируемых оценочных объединений и организаций и должны быть отражены в задании и договоре на оценку. 

Стоимость и порядок оформления услуги оценки?

После того как Вы определились с выбором оценочной организации, советуем внимательно ознакомиться с условиями договора и заданием на проведение оценки, которые подписываются обеими сторонами и оформляются в двух экземплярах для каждой стороны. Содержание данных документов регламентировано действием федерального стандарта оценки за номером IV и предусматривает наличие прав и обязательств как в отношении исполнителя, так и заказчика, в том числе в части предоставления необходимых для проведения экспертизы материалов, которые на момент заключения договора могут отсутствовать.

Кроме того перечень необходимых для проведения работ, указанных в задании на оценку, напрямую связан с трудозатратами оценщика, на основании которых формируется цена на услугу. Стоимость оценки ущерба после залива квартиры, указанная на официальном сайте экспертной организации, носит, как правило, информационный и маркетинговый характер, и может отличаться от итоговой цены, указанной в договоре с заказчиком. Тем не менее заказчик может самостоятельно рассчитать размер вознаграждения специалиста как на основании исследования рынка экспертных услуг, так и изучения договора на проведение оценки, который должен соответствовать требованиям федеральных стандартов. По нашему скромному мнению, средний прайс за исследование по определению ущерба от залива квартиры в Москве и области находится в диапазоне от 6500.00 – 8500.00 рублей. Однако, конечная стоимость услуг определяется в каждом конкретном случае с учетом всех возможных факторов, таких как выезд к месту осмотра в Москве или области, количество помещений, предметов интерьера, и обязательно указывается в одном из разделов договора.

Образец договора на оценку ущерба можно посмотреть тут.

Нужно ли вызывать виновника залива на осмотр квартиры оценщиком?

Открытым остается вопрос о необходимости вызова виновника по протечке на экспертизу квартиры.

Заказчики экспертных услуг часто стараются не просто вызвать, но и привести виновника на обследование, контролируют, правильно ли была составлена телеграмма, когда она отправлена, кем и когда получена? По совету опытных юристов и адвокатов, ссылающихся на некую судебную практику, настаивают на уведомлении не только прямого виновника, но управляющей компании, несмотря на то, что протечка не находится в их зоне ответственности. Для разрешения этого вопроса стоит обратиться к его трактовке действующим законодательством. Возможность присутствия сторон на осмотре реализуется в рамках проведения судебной экспертизы в соответствии со ст.84 ч 3. 

Что касается осмотров, проводимых оценщиками в порядке обеспечения доказательств для досудебного урегулирования или подготовки гражданских исков, то указанное право участия в экспертизе у виновника отсутствует. Напротив, пострадавший может воспользоваться статьей 25 Конституции РФ, где закреплено его право на неприкосновенность жилища, проникать в которое против воли проживающих в нем лиц, иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании вынесенного в соответствии с ним судебного решения, не может никто. Если учесть факт того, что после залива обе стороны могут находится обычно в неприязненных отношениях, то проведение осмотра без вызова виновника выглядит вполне логичным. Также возникает вопрос о необходимости уведомления управляющей организации, виновной в протечке, поскольку сотрудники ЖЭКа не только проводили осмотр затопленной квартиры, но и составляли акт о заливе с перечнем объема, площади и характера повреждений. Тем не менее желание заказчика уведомить другие заинтересованные стороны о месте, дате и времени проведения осмотра остается для нас законным, поэтому оставляем тут образец телеграммы и как можно ее отправить по интернету с гаджета или компьютера ( https://telegraf.ru/ -Телеграф). В телеграмме важно указать точный адрес, дату и время проведения осмотра, а также контактный телефон для связи.

Какие документы необходимо предоставить независимому эксперту-оценщику?

Важным этапом процесса исследования является сбор специалистом информации, необходимой для проведения оценки, и ее анализ. Речь прежде всего идет о документах, характеризующих объекты экспертизы, - залитую квартиру и предметы интерьера. В соответствии федеральным стандартом за номером 3 «Требования к отчету об оценке», характеристика недвижимого имущества должна быть полной и всесторонней. Кроме того эксперту необходимо указать источники информации, на которые он ссылается при описании поврежденного объекта исследования. Такими источниками будут правоподтверждающие и правоустанавливающие документы, а именно свидетельство о государственной регистрации права/выписка из ЕГРН/ выписка из домовой книги/ договор социального найма/ордер. Дополнительные сведения о квартире отражены в экспликации ТБТИ и поэтажном плане. Информацию о дате, причине, виновнике залива, а также полном перечне повреждений оценщик берет из акта протечки от управляющей компании. Описание материалов отделки квартиры с артикулами и датой покупки, заводская маркировка и спецификация предметов интерьера, указывается в товарных накладных, счетах на оплату и товарных чеках. Своевременное предоставление этих данных эксперту поможет на этапе сбора информации и при определении рыночной стоимости ущерба. При оформлении договора на оценку оценщик получает от заказчика согласие на обработку его паспортных данных и вносит их в раздел «реквизиты сторон». Советуем Вам подготовить копии всех указанных выше материалов до оформления заявки на услугу и заверить их лично или у нотариуса.

Методы и подходы при расчете стоимости ремонта после затопления?

 Согласно утверждённому федеральном стандарту №V решение о применении тех или иных подходов к оценке и выборе необходимых методов эксперт принимает самостоятельно. При этом он обязан дать подробное обоснование в использовании одних процедур и отказе от других в части расчета стоимости восстановления квартиры. Так, например, логичным будет отказ эксперта от применения доходного подхода в оценке, поскольку после залива квартиру невозможно использовать для получения прибыли без проведения в ней восстановительных работ. Определять рыночную стоимость объекта оценки, поврежденной заливом, сравнительным подходом также затруднительно, поскольку информация о продаже испорченной заливом недвижимости практически отсутствует в открытом доступе. В связи с чем наиболее предпочтительным для оценщика будет использование затратного подхода, основанного на оценке затрат по проведению работ, и применением сравнительного подхода в части определения рыночной стоимости работ и расходных материалов, а также предметов интерьера. В рамках определения стоимости ремонта затратным подходом оценщики используют несколько основных методов расчета:

- базисно-индексный;

- ресурсный;

- модульный метод;

- метод сравнительной единицы.

Наиболее предпочтительными к применению являются базисно-индексный и ресурсный методы. Рассмотрим плюсы и минусы каждого метода. Первый предполагает использование сметных нормативов на работы и расценок на материалы в базисном уровне цен с дальнейшим их пересчетом в текущий уровень через коэффициенты, которые разработаны к статьям затрат для каждой расценки на стройматериалы, изделия или конструкции. Кроме того индексы пересчета отражают изменение стоимости заработной платы, эксплуатации строительных механизмов, материальных ресурсов на дату залива, поскольку оценщик при установлении стоимости использует актуальную их редакцию. Расчет стоимости ущерба базисно-индексным методом реализуется в локальной смете на основании применения строительных нормативов, действующих на территории РФ и собранных в программном комплексе, которых на сегодняшний день разработано уже более 200. Все строительные нормативы по каждому виду работ были разработаны профильными министерствами (Минстрой, Минэкономразвитие), прошли государственную экспертизу и являются легитимными на территории Российской Федерации (ГСН- государственные сметные нормативы), отдельных субъектов РФ (ТСН – территориальные сметные нормативы) и отраслей (ОСН – отраслевые сметные нормативы) или с учетом специфики конкретного предприятия (ФСН – фирменные сметные нормативы). Для целей определения рыночной стоимости за основу оценщиком принимается локальная смета затрат, которая необходима для устранения дефектов, возникших в результате залива. Выглядит локальный сметный расчет для Москвы или иного региона в зависимости от того, какой вид используется строительных нормативов и программный продукт, в котором они собраны, следующим образом: 

С одной стороны, большое количество сметных аббревиатур, разделов и сам формат локальных смет достаточно затруднительны для понимания простым обывателем, однако, с другой стороны, данные по нормативам работ и расценкам на материалы, содержащиеся в смете проверяемы и не подлежат оспариванию, поскольку разработаны и утверждены в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Ресурсный метод предполагает использование фирменных расценок, которые применяются строительными организациями, специализирующимися на ремонте определенного качества работ и материалов.  Например, средняя стоимость выполнения работ и отделочных материалов в Москве определяется оценщиком самостоятельно на основании исследования рынка и подбором компаний с твердой репутацией, и интернет-площадок ведущих строительных магазинов региона. Полученные на основании исследования данные обычно представлены в виде таблицы следующим образом:

Расчет стоимости ресурсов в текущих рыночных ценах с прямыми ссылками на источники информации выглядит более информативно и привлекательно. Однако, судебная практика показывает, что при разрешении спора по существу в судебном заседании экспертизы с использованием ресурсного метода не всегда можно проверить, поскольку фирменные расценки на работы и материалы постоянно меняются в строительных компаниях, либо сами организации закрываются и уходят с рынка услуг.  Таким образом исследование утрачивает один из основных принципов, применяемых к данному документу в суде, как допустимому доказательству, - принцип достоверности. 

Тем не менее оба из методов в целом дают сходные выходные данные, что дает право оценщику применять любой из них на равных условиях.

Что является итоговым документом по оценке стоимости ущерба после залива?

 На основании проведенных исследований по определению размера затрат, необходимых для восстановления поврежденной заливом квартиры, оценщик оформляет Отчет об оценке, который является итоговым документом согласно требованиям утвержденного федерального стандарта №VI. Содержание отчета, его структура, детализация раскрытия информации, используемые методы, подходы, литература, допущения и ограничения регламентированы действием вышеуказанного стандарта оценки. Рыночная стоимость экспертизы ущерба указывается в рублях. Итоговый отчет может быть оформлен в электронном виде с усиленной цифровой подписью оценщика и руководителя или на бумажном носителе, прошитым и пронумерованным с печатью организации. Именно такая форма экспертизы является легитимной и может быть принята судом в качестве допустимого доказательства или направлена виновнику для досудебного урегулирования спора. Копию отчета об оценке оценщик хранит в архиве в течении трех лет и предоставляет по звонку или запросу компетентных органов, а также в свою саморегулируемую организацию. Заказчик также вправе заказать заверенный экземпляр экспертизы для предоставления в суд.

Как взыскать ущерб в досудебном порядке?

Несмотря на то, что досудебный порядок урегулирования споров обязателен только при обращении к виновнику-юридическому лицу, у соседей всегда есть возможность решить вопрос компенсации ущерба в мировом порядке. Однако, не стоит игнорировать законный порядок обращения к виновнику с досудебной претензией. Желание не идти на конфликт с виновником, а просто озвучить сумму ущерба или направить сообщение соседу в мессенджер на практике заканчивается тем, что последний просто перестает отвечать на звонки. Грамотно оформленная досудебная претензия о возмещении материального ущерба в результате залива является законным правом пострадавшего, имуществу которого был нанесен вред, взыскать расходы на восстановление квартиры и за оценку с причинителя вреда и реализуется в порядке ст. 15, 1064, ГК РФ, ст. 88 ГПК РФ. 

А с учетом того, что попытаться решить спор в досудебном порядке можно без помощи и расходов на юриста, то не стоит пренебрегать такой возможностью.

Рассказываем как правильно это сделать?!

После получения результатов оценки, для виновной стороны необходимо подготовить копии следующих документов:

- квитанции за экспертизу; 

 - отчет об оценке стоимости ремонта имущества;

 - акт о заливе от жилищной организации;

- выписка из ЕГРН на свою квартиру;

- банковские реквизиты и контакты собственника квартиры.

Их следует приложить к досудебному требованию, образец которого наши юристы уже для Вас подготовили, и направить по адресу виновника ценным письмом с описью, бланк которой можно получить на почте или использовать наш образец. 

В описи указывается весь перечень документов, которые будут во вложении, а сотрудник почтового отделения поставит печать с датой отправки письма.  

На кассовом чеке об оплате отправления указан 14-значный штриховой почтовый идентификатор (ШПИ),

по которому можно отслеживать получение виновником претензии. Разумным сроком досудебного урегулирования спора считаются 10 дней с момента получения причинителем вреда уведомления с требованием о компенсации материального ущерба. Если в течении этого срока виновник не выйдет на связь с предложением урегулировать спор мировым соглашением сторон, необходимо обратиться с гражданским иском к ответчику в суд. 

Можно ли взыскать ущерб в суде без помощи юристов?

Желание осветить данный вопрос и варианты его разрешения возникло не на пустом месте. Мы с уважением относимся к выбору заказчика оценки самостоятельно наказать виновника через суд, поэтому помогаем не только с подготовкой необходимых юридических бумаг, но и проводим консультации по выбору правильной стратегии ведения судебного процесса. Однако, многолетний опыт показывает, что отсутствие у истца высшего юридического образования и судебной практики в данной категории гражданских дел приводит к печальным результатам, когда суд оставляет иск без движения. Уже на этапе подачи искового заявления, не разобравшись в подсудности, истец рискует направить все материалы в суд по месту своего проживания, когда следовало бы обратиться по месту нахождения ответчика. Или при подготовке искового требования проигнорировать обязательную информацию, идентифицирующую ответчика или же самого истца.

Примеров приводить можно много, важно понять следующее! Даже если исковое заявление подготовлено профессиональными юристами, в судебном заседании судье придется выполнять весь спектр процессуальных действий, от подготовки отзывов и возражений до заявления ходатайств, за истца самостоятельно, поскольку он не является компетентным. Будет ли перегруженный гражданскими делами суд заниматься этим или указав истцу на нарушения, откажет в иске, - ответить себе на этот вопрос каждый может сам!

При заключении договора на юридические услуги следует обратить внимание не на стопроцентные устные гарантии менеджеров по продажам, а на следующие важные моменты работы компании, которые способны обеспечить положительный результат при взыскании ущерба после залива квартиры в суде:

- наличие высшего юридического образования;

- трудовой стаж по определенной категории гражданских дел;

- положительная практика в судах первой и апелляционной инстанциях;

- итоговая стоимость юридических услуг;

- содержание договора на юридическое сопровождение, образец которого можно посмотреть по ссылке;

В заключении хотим сообщить, что юристы компании «Волан М» готовы подключится к юридическому сопровождению гражданского иска на любой стадии судебного процесса, провести необходимые консультации и обеспечить положительный результат в возмещении ущерба от залива квартиры. Вам остается выбрать удобное время для посещения нашего офиса и обратиться к нам.

Заказать оценку